日本经济、股市、楼市

这篇文章可以看看《1991:东京地产崩盘始末》:“日本政府错就错在不应当一下子叫醒所有人,应该先叫醒富有的人”。

1、当年荷兰一颗郁金香花球能换二十间荷兰大瓦房。在这个阶段,郁金香培育成本的共同知识占比已经很小,而对需求乐观估计已经统治了所有人的意识。要判断此时此刻中国楼价到底走到哪一层楼?能不能摔死人?是很难的。我们只能通过观察共同知识中不同因素的占比来推测。

一般来说,共同知识中房屋建设成本和房屋总价与GDP比值这些常识因素,越来越少直至几近消失,就说明已经非常临近破裂的时刻。市场总是这样,一开始每个人都算小帐,觉得房子太贵根本不值这个钱,逐渐到开始认同价格高有高的理由,再到后来已经顾不上许多能抢上就不错了,最后一定数量的人忽然醒悟--这个房屋投资横看竖看都不合适,如果不及时卖掉就有可能赔掉裤衩……于是触发滚雪球机制。

2、此时一个逆转已经悄然发生了。就是以日本的地缘天赋,绝对是应当牢牢占据高技术产品贸易出口的龙头位置。但是飞涨的房价,显然比花重金搞科研,精益求精的生产要省力的多。加上日元升值打击了日本出口制造业,搞外贸赚钱不如炒楼来得痛快!

连原本那些扎扎实实做生产的三菱、松下、索尼等巨头因出口事业的财报难看,不得不重金在东京拿地,大兴土木,来换取好看的报表。日本稀缺土地带来的高增值形成了巨大的海绵,吸走了本来用于制造业的资金。生产企业资金吃紧。1986年日本就发生了短暂的衰退。而日本政府错误判断了形势,认为是日元升值引起的流动性的紧缩,于是来了个大放水,降低了贷款门槛。结果巨量流动性非但没有惠及制造业,反而加上杠杆冲进楼市(是不是很眼熟?)。一些日本名人,根本不需要任何抵押物,仅凭“名气”这个虚拟资产就可以贷到款。

3、这个虚假繁荣在1989年-1990年间到达顶点。日本政府发现坏菜了!因为楼市持续上涨,银行的贷款全部是用高价房作为抵押的……一旦楼价波动,会大面积出现坏账,不光楼市遭殃,而且连同支柱型的大企业都因在楼市过多的配置资产而将遭殃。于是日本政府决定该给市场降温了,将利率从2.5%上调到6%。

其实日本政府错就错在不应当一下子叫醒所有人,你早干嘛去了?上调利率将所有在“大和崛起”美梦中的日本人同时叫醒了……万一自己以房屋存在的财富跌掉一半甚至更惨怎么办?婴儿潮人群“一生悬命”积攒的财富,将会一朝成土。这样的话早点卖是能减少点损失的。如此形成了一个诡异的囚徒博弈,如果第二天你不卖,别人卖了怎么办?加了杠杆买房的就会终生背负债务,或者直接破产到公园流浪……

4、首先发难的是日本股市,1990年日本股市断崖式下跌,暴跌40%,近乎腰斩。所以第一个倒霉的是金融系统,那些持有日元资产的银行、投行,因股价下跌导致资产直接缩水。为了保住自己,他们必须抛出另外一些资产来获得流动性,这就是所谓的系统性风险。

于是真正的流动性危机到来了,延迟支付屡屡发生。公司因业务萎缩不得不进行裁员,那些昨天还月薪100万日元的高级白领,一下子就还不起房贷了。反倒是那些在这个节骨眼退休,卖掉资产周游世界的老人,到今天都是日本比较富有的人群。有些在日本经济的顶点兑换人民币来到中国,赶上中国经济大发展。过了一些年再兑换成日元回到日本,发现到中国十年等于没花钱……

而楼市大崩盘与1991年才真正开始,这是因为不动产市场相对金融市场反应更迟钝。要卖掉高价值资产是需要进行很激烈的心理斗争的。日本的老百姓还抱有一丝幻想,再等等,说不定只是暂时的波动,毕竟还有那五大红利支撑呢……结果这个暂时,一下就暂时了26年……至今仍然看不到尽头。

5、日本东京仍是全世界第一大城市,2015年城市GDP是七千多亿美元,是中国上海的两倍。而东京最贵的楼盘,每平米价格约合人民币不到4万。而此时的上海,很多楼盘每平米已达到7万,且还在上涨……

小编并不认为当下的中国与当年的日本有多少相似。中国有着个与美国接近的国土面积和资源,比日本大得多的内需,低得多的研发能力。最重要的是小编算了一笔账。上海有2300万人口,人均住房面积35平方米,如果此时的均价是3.5万,那么上海房地产总值约为28万亿人民币。2015年上海GDP接近2.5万亿,地产总值是GDP的1120%