房地产进入枯竭阶段

房地产进入枯竭阶段:心里还想要,身体已经不行了

   我们知道,鸦片具有“ 安神、镇痛、止咳、忘忧”的功效 ,早期主要是医疗用途, 三国时名医华佗就用作麻醉剂 。一开始的吃点,可以说是正常生理和医疗需求。

   慢慢的可能会逐渐上瘾,身体产生依赖感,这个时候已经不是止痛了,而是要靠鸦片产生快感。到最后鸦片越吸越多,身体就会慢慢被掏空,虽然还想吸,欲望还很强烈,但身体已经撑不住了,就进入枯竭阶段。

  我们的房地产和经济的关系就是这种情况,这里把房地产分为三个阶段:需求阶段,上瘾阶段,枯竭阶段。

   需求阶段:十几年以前,可能确实城镇化需求旺盛,房地产业兴旺发达了十几年,房地产成了中国经济快速增长最大的贡献。实现了杜甫说的“安得广厦千万间”,最后居者有其屋,地产商发了财,政府卖地也赚了不少钱,勉强算是多赢。

  需求阶段就是相对健康的阶段,是需求驱动了市场的发展。可能局部房价高企,比如北上深,给企业带来较大成本压力,但总体还算正常,能通过经济正常运行,排除掉一些副作用。

   上瘾阶段:15年下半年股灾,打断了靠股市提高直接融资,降低杠杆的目的,也毁掉了经济转型最后一丝希望。同时大众创业,互联网金融等都遇到了瓶颈。这个时候的经济,就类似抽鸦片上瘾,感觉浑身不自在,不得不继续抽几口,而且加大了剂量。遇到困难心情低落,更需要鸦片来安慰。

  本来是可以避免控制上瘾的,但为了数据好看,不愿意忍受不适甚至痛苦,在其他方面失败情况下,继续加大剂量,煽动房地产市场的恐慌,鼓动居民继续往前冲。上瘾阶段基本上就走上了无法回头的路,已经不是身体的正常需求,肌体机能开始大幅度受损,已经很难通过正常代谢,消除房地产副作用了。

   枯竭阶段:一旦上瘾,就停不下来了,这个时候基本戒不掉了,戒了说不定会危机生命;只能不断加大剂量,居民也开始豪赌你戒不掉,戒掉就会死翘翘。最后大家的欲望越来越强,身体越来越差,生命力逐渐枯竭。 

   枯竭阶段就是心理还想要,但身体已经不支持了,吃药刺激也没用了。 目前看,房地产逐步从上瘾型进入到枯竭型了,原因如下:

    一是房贷大幅度扩张,触及顶部。12年以来,房贷月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元,房贷余额/GDP目前约25%,已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。7月份的信贷基本都是房贷了,企业都不玩了,员工还在追,真的很滑稽。

  基本上一二线城市居民,大幅度借贷,豪赌房价继续上升。一以前同事,把08年买的老房子卖了,利用杠杆大幅度借贷买入新房。老家一朋友,听说有人在合肥买房赚钱了,用高息易贷卡做首付,投资合肥房产。这个情况下基本不考虑长期问题,就是在赌房价会继续涨,不接最后一棒,一旦不涨,就会被晾在顶部。

    二是从绝对规模来看,2015年商品住宅销售额为7.3万亿,按现在增速看,全年销售额增长41%,商品房销售额将达10.3万亿,占住户部门存款余额的17%, 居民购房绝对规模较过大。同时2015年商品住宅销售与住户可支配收入之比为17%,2016年可能升至22%,居民每年收入中很大部分用于购房支出。

     三是居民购房具有投资属性,本质上是储蓄行为,2015年商品住宅销售与居民新增储蓄之比为43%,2016年可能升至57%,相当于居民储蓄中的一半用于购房。 现在本来贫富差距就越来越严重,平均的57%,则大部分人比例远高于这个数据了。

     而且企业都放弃扩张了,加薪可能性很低,员工的贷款成了无源之水。内地小城市月薪2000以下比比皆是,房价动辄五六千,房屋支出占比过大,严重挤压其他消费,可持续性很差。 

   房价可能短期还是有上涨的势头,但后继实在乏力了,接盘的居民有势竭的迹象,有钱人看到没韭菜入场,也不会傻傻的去炒作了。这和股市是一回事,新开户一旦触及高峰,一般都是顶部重要特征。

  从这个角度看,房价短期涨跌判断也没什么意义了,真的涨了一些,一旦掉头,这么差的流动性你也卖不掉,这个时候适当观望最好,见证下房地产是如何一步一步做空中国的。